香港楼市每周周报（2014年7月15日-2014年7月21日）

（长实）

23

（九建及市建局）

3

（长实）

2

（信和及嘉华）

12

（会德丰、新世界及港铁）

18

（信和、合和及市建局）

4

（恒基兆业及新世界）

5

（恒基）

5

（新世界）

17

（恒隆）

4

（新世界）

• 上周末推出新一批21伙单位，以先到先得方式发售，买家最高可享70%从价印花税回赠。
• 项目开售至今累售1308伙，占可售单位逾九成，套现逾57.2亿元。

（会德丰、新世界及港铁）

• 上周进行项目最后一轮销售，共11个单位，包括9伙加推高层单位及2个挞订单位。
• 新推户中包括4伙复式及1伙顶层连天台户，定价介乎7315.3万元，至1.33亿元，呎价由42261至52300元不等。
• 发展商维持原有最高19.5%楼价折扣，截收逾420票超额逾37倍，于一小时内全数沽清。
• 项目开售一个月至今，共售出676伙单位，占所有单位九成八。

（恒基）

• 上周以先到先得形式推售新一批20伙，面积介乎418至499方呎，定价介乎585.5万至870万元，发展商将提供最高近一成折扣优惠。

（恒隆）

• 上周末开售20个2房单位，实用面积介乎550至570方呎，平均呎价介乎17800至21400元，折扣介乎楼价10%至16%。

（长实）

• 上周四为首批260伙开价，由于市场反映理想，周末再加推新一批117伙应市，平均呎价9458元，属原价加推。
• 项目截至周日晚累收逾4500百票，有机会于本周六开售。
• 是次加推户包括8伙开放式单位，面积195方呎，余下均为3房户。价单中定价最低的9座6A室，面积195方呎，定价204.7万元，呎价10497元；而3房户定价最低的5座1D室，面积750方呎，折实入场费约541.6万元，呎价7221元。

（香港小轮）

• 上周首推30伙开价，至今累收逾80票，超额逾两成半。
• 首批单位分布于7至20楼，平均呎价16682元，面积由413至423方呎，定价介乎627.9万至762万元。
• 发展商提供80天即供付款减楼价最高4%及楼价6%从价印花税回赠，折实后整批单位平均呎价15054元。

（房协）

• 上周上载楼书并公布销售安排，于本周以招标形式发售2伙特色户。
• 两伙单位分别为2座35D及36D，实用面积均为1065方呎，3房1套间隔。

（中海外与市建局）

• 项目是位于北帝街123号的市区重建项目，地盘面积约8307方呎，发展面积约74754方呎，计划兴建一座25层高商住大厦，提供168个开放式及1房住宅单位。

（新鸿基）

• 项目推出11及12号洋房，并于本周二开始收标，至29日截标。
• 标售洋房以12号屋的面积较大，面积3771方呎，而11号屋面积则为3759方呎。两单位均连逾2200方呎花园及近720方呎天台，属5套房间隔。
• 标书列出税务优惠，包括回赠11.75%买家印花税或8.5%从价印花税，两者不可同享。税款由买方先付，完成交易30日前提供证明。

（大昌）

• 上周公布楼书、价单及销售安排，定于本周二于现楼会所处以先到先得形式发售。
• 该批5幢洋房分布于B至F屋，实用面积介乎4432至4850方呎，定价3.73亿元，呎价介乎81739至85773元。
• 发展商提供最高楼价11.75%税务优惠，包括7.5%买家印花税现金优惠，以及4.25%从价印花税现金优惠。

• 市建局旗下观塘重建计划第2、3期截标，项目位于观塘市中心发展区，占地23.4万方呎，以地积比率7.05倍计，可建楼面为149万方呎，可建1700伙单位。
• 标书要求发展商出价逾80亿元，分红方式并非惯用的利润比分红，而是由发展商自行提出建议。中标财团只负责项目住宅部分，商业部分落成后，由市建局以18亿元回购。由于项目投资额庞大，故中标财团可分3期付款，首期先缴付40%金额，其后2年每年再缴付30%。

香港二手楼市消息

• 上周末百大指标屋苑睇楼量录约2556组，平均按周下跌约3%。
• 市场人士指出，周末主要受天气影响，加上二手盘源下降，以及多项一手新盘吸客下，令预约睇楼客货向流入二手新盘，令二手睇楼及交投平稳。
• 本周香港中原城市领先指数（CCL）报123.36，较上周上升0.01%。
• 本周中原城市大型屋苑领先指数报（CCL Mass）123.87，较上周上升0.13%。

瞩目成交

• 青山公路棕月湾中层C室以1420万元连车位易手，实用面积1635方呎，呎价8685元。原业主持货5年，转手获利604万升值74%。
• 天后金龙台的金龙大厦A座低层3室连车位以1280万元成交，面积856呎，呎价14953元。原业主持货逾15年，获利830万元升值1.84倍。
• 九龙塘森麻实道24号屋地以3.3亿元成交，占地13735方呎，现上盖洋房面积8186方呎，呎价达40312元。该物业早年为前行政局议员黄梦花旧居，原业主持货逾12年，升值约6.4倍。
• 东半山晓庐高层A室录以约1.25亿元易手，面积2739方呎，呎价45637元。原业主持货7年，账面获利6200多万元，升值逾1倍。

• 大埔岚山I期销售安排要求准买家以签署「无参观同意书」换取抽签资格，一手住宅物业销售监管局（销监局）即晚发信要求发展商解释，并经传媒谴责有关做法违规。
• 长实当晚发出新闻稿解释，指岚山由第1期及第2期组成，两期项目共享一个出入口，虽然第I期已完成，但第二期仍有建筑工程进行，经常有大型工程车及泥头车出入，为确保准买家及其家人的人身安全，故开放第一期住宅单位供准买家参观并非合理切实可行，但已安排穿梭巴士接载准买家往来销售处及楼盘地盘，让准买家参观项目环境。若准买家对有关做法仍不接受，并坚持要到现楼单位参观，发展商表示，买家可选择暂缓入市，放弃选购项目第I期的单位。
• 地政总署公布，今年第二季补地价金额达24.58亿元，较第一季的17.18亿元回升四成三，亦较去年同期的20.31亿元高出约两成。
• 本季补地价个案中，涉资最庞大的为薄扶林道158号Jessville，金额近1.73亿元，每方呎地价2770元。该项目由本港前首席大法官杨铁梁岳父后人持有，料会改建为2幢分别2层高及19层高的住宅项目。

出口术本小利大

先讲讲什么是Yo！，不论分享照片、表情及视频等强劲功能，它都一概欠奉，甚至基本的文字通讯都无，只有一千零一个功能，就是向朋友传送Yo！这个讯息，大家Yo！来Yo！去，但收到后却无法进一步沟通，只能改用打电话或WhatsApp等方式，去问对方究竟想跟你讲什么。

笔者上周受朋友劝说安装了此程序，Yo！了两天已受不了，速速删除，并视之为我使用数码产品这些年来最无聊的程序。但它竟然吸引了全球数以千万人使用，打进苹果App Store下载榜十大之列，并获投资者注资数百万美元。

若你问我，是否愿意按Yo！现时的估值入股，就算你Yo！我一万次，我都会答No！我认为它根本不值钱，而且反映目前社交媒体市场出现了泡沫化估值的实况。不过笔者无公职在身，只须对自己和读者负责任，自然可以直抒己见。耶伦身为联储局主席，相当于央行行长，是否适宜像「财经演员」般评论个别股票板块的估值？这须从两方面来看。

首先，很多人认为央行行长应保持超然中立，不该对市场价格「出口术」，这只属美丽的误会，皆因各国央行行长的最大职责，是维系货币系统稳定，而最主要的标准正是资产价格的高低，央行固然不希望资产价格急跌，但亦不喜欢急升；一旦发现「过冷」或「过热」，就会透过利率、货币供应及借贷限制等工具进行调节，使之重归稳定。然而，这些工具都是利器，不宜频繁使用，又易产生副作用，故许多时靠「出口术」，成为本小利大的最佳辅助招数。

例如香港金管局总裁陈德霖本周一发表「汇思」文章，指出金管局「汲取了上次地产狂潮（1997年）的痛苦经验」，近年对楼市实施了「逆周期」措施，并暗示在确认周期逆转之前，都不会撤除措施，也是一种「出口术」。此外，美国联储局前主席贝南奇任内多番公开表示美元汇率过低，并声言会「协助确保美元走强」，其实亦是典型的「出口术」。

双重使命存矛盾

不过，各国央行行长的「口术」大多针对宏观市场价格；像耶伦今次直接评论个别板块股价，乃非常罕见。更甚者，她并非笼统地讲「科网股及医药股」，而是精确地点名「小型的社交媒体及生物科技股」，口吻酷似电视上的财经演员，难免令人质疑她是否有失身份。

笔者勉强尝试为耶伦辩护，这引申出第二方面的探讨。联储局有别于世上大多数央行，明文规定了不分高下的双重使命（Dual Mandate）──维系货币稳定及促进全民就业。因此，主席除了维系资产价格稳定，还须照顾就业市场，而这两种使命往往互相矛盾。例如美国目前失业率虽然降至6.1%，但基础尚未稳定，故耶伦及多数联储局委员都不倾向在短期内加息，以免摧残就业复苏的苗头；可是另一方面，耶伦可能看到股市部分板块出现泡沫化危机，担心重演2000年的科网热潮爆破（就像陈德霖担心香港重演1997年的楼市泡沫），左右做人难之下，耶伦可能透过「出口术」施手术，在不加息的前提下，预先戳破或压抑个别泡沫，以免愈谷愈胀日后来个大爆煲。

当然，在市场泡沫火红火绿之际，联储局主席的温馨提示亦未必有效，例如前主席格林斯平于1996年直指美股「非理性亢奋」，结果一直亢奋直到2000 年爆煲。耶伦这个Yo！就像一个警告，市场如果「get唔到」、继续放肆，她有可能被迫出手提早加息。

DSD是继2010年的额外印花税(SSD)、2012年的买家印花税(BSD)后，我推出的第三项楼市需求管理措施，希望在超低息和供应偏紧的环 境下，增加楼市交易成本，减低需求，从而降低物业市场出现泡沫的风险，维护本地金融系统稳定。自去年起，楼市亢奋的情况总算有所缓和，证明这些措施发挥了 效用。

今次处理「双倍印花税」的立法，我们除了需要进行大量游说和解说工作，更棘手是要与时间竞赛。草案被编排在今个立法年度最后一次大会议程，在印花税 草案之前，大会还要处理其它草案，立法会能否赶及在会议完结之前完成「双倍印花税」的审议，我一直没有十足把握，只能寄望立法会议员能够把握时间，争取在 上周二晚十时会议完结之前进行三读表决。

「双倍印花税」有效控制楼市风险，广受公众认同，立法会内亦有跨党派的共识，期望草案及早通过。上周二早上，立法会审议草案的进度明显加快。由议员 提出的12项修正案中，除了有关「租者置其屋」计划的一项，其余都被否决。值得一提的是，当中大部份修正案是在分组点票中，于两个组别都被否决，反映大部 份议员都期望「双倍印花税」的调控楼市效能可以保持。

至于有关「租者置其屋」的豁免，政府在政策原则上并不认同有关修订，由于有关修订只涉及几十个非本地永久居民，以租户身分购买公屋的个案，对整体政策本身没有造成严重的损害，我们尊重立法会的决定。

周二晚上，立法会主席决定为印花税条例的审议作最后冲刺，草案在十一时前得到大比数通过，同事第一时间向我通报了结果。我感谢各位立法会议员为草案「加班」，亦感激财经事务及库务局一班同事们一年多来的努力，让草案能够及时通过，向市场发出清晰准确的信息。

我留意到最近的楼市，尤其是细价楼市场有再次炽热的迹象。我特别关心这一个市场的买家，因为在楼市走势一旦逆转时，这一批买家一般的抵御能力通常较弱。我希望提醒他们，在决定置业之前，必须要注意未来息口和楼市的走势，以及自己的负担能力。

另外，金管局在上周五公布了今年iBond的发行安排，认购期由星期三(7月23日)至下星期四(7月31日)，这是我们连续第四年发行iBond，发行安排跟以往三年相若，持有身份证的人士可以透过21间配售银行、香港中央结算有限公司及证券经纪认购。

特区政府于2009年推出政府债券计划，目的是促进本地债券市场发展。债券计划分为两部分，第一部分是发行机构投资者债券，现时已向机构投资者发行 接近700亿元的港元定息债券，年期由2年至10年不等；而第二部分则以零售投资者为目标。然而，近年长期的低息环境，减低了传统定息零售债券的吸引力， 我们于是在2011年透过发行与通胀挂的iBond，启动零售债券部分，一方面提高市民对债券市场的认识及投资的兴趣，另一方面希望能够为市民提供多一 个应对通胀的投资选择。

市民过去三年踊跃认购 iBond，2011年首次发行收到15万份申请，认购额超过100亿元发行上限，接着两年的iBond继续广受欢迎，申请人数逐年递升至2012年的 33万人及去年的52万人。每年的iBond申请人士当中，都有超过一成是首次开设投资口的市民，可见iBond确实有助提高大众对债券市场的认识及兴 趣。当然，iBond不是政府债券计划的恒常项目，我们会按每年的情况，逐年决定是否发行iBond。

2011年首次发行的iBond将会期满，假如你一直持有iBond三年至到期日，每手一万元债券三年累积收取$1,358利息，平均年利率 4.52%， iBond作为应对通胀投资产品，也是不错的选择。当然，市民应按照自己的资金运用需要、投资风险接受程度等考虑是否认购今年的iBond。