尔峦大幅减价推盘，为新盘市场响起警号，马年一手市道更添压，尤其5大发展商今年可售单位有逾1.8万伙，发展商随即变阵，个别地区甚至要低于二手价吸客。
综合各个发展商近日公布的马年卖楼大计，年内可售新盘数量庞大，单计5大发展商旗下楼盘（包括余货项目在内），今年待推单位合共最少有近1.8万伙，即使扣除待批预售的楼盘，实时可售的一手单位仍有约4,000多伙，出货策略将成后市走势关键。
然而，新地元朗锦田北尔峦日前公布的重推价单，个别单位定价已比去年低34%，连同优惠更减价逾4成。虽然新地副董事总经理雷霆已强调，尔峦日后将会有一定加价空间，而且集团会维持市价推盘的方针，但尔峦价单一出，如同在新一年新盘市场响起警号。
赵国雄：暂不跟随减价
由于项目尚未正式发售，其他发展商暂时按兵不动。长实执行董事赵国雄认为，旗下新盘目前的定价，已属市场可接受的水平，集团暂时不打算跟随其他发展商减价。
恒地营业部总经理林达民就相信，其他发展商会在首份价单先以低价推盘，希望吸引准买家注意，其后整个楼盘加推的定价才真正有指标作用。加上恒地短期内会先推售余货，相信影响不大。
嘉里发展执行董事朱叶培表示，集团旗下的项目都位于市区，跟尔峦的货种及定位均有差异，相信不会受影响而要减价。
欲加快去货 需减价吸客
不过，有不愿透露身份的发展商表示，新地作为龙头发展商之一，其去货方针对市场有一定指标，以去年10月天玺的破天荒「减辣」优惠为例，其他发展商至今仍然跟随，并成为常规做法，假如尔峦日后加推时继续低价发售，可能会对后市带来阴影，尤其一些持货较多，套现压力较大的发展商，如要加快去货，就更有减价需要。
事实上，另一巨头长实的取态也很有参考价值，他们虽然手握3个已获批售楼纸的新盘，包括将军澳致蓝天、大埔岚山1期及长沙湾医局街项目，但暂时仍未见新部署。
值得留意的是，长实去年在港的卖楼收益已未达标，今年正要急起直追，近期却先后表示，致蓝天会待次季尾登场、岚山1期料3月推出，反而3盘之中规模最细的医局街很有可能率先推出，观望意味甚浓。
部分新盘成本低 有条件减价
新盘仍有条件减价。以新地元朗锦田尔峦为例，2007年每平方呎补地价仅2,960元，估计扣除建筑及利息成本后，首张价单最少仍有逾27%「水位」。
据地政总署数据，元朗锦田尔峦于2007年完成补地价，涉及金额约26.05亿元，以项目总楼面面积近88万平方呎计算，每平方呎补地价约2,960元。
早年已完成补价
元朗锦田尔峦于2011年获批出建筑图则及施工纸，业界预计，当时每平方呎的建筑及利息成本约3,000元，若果连同每平方呎补地价约2,960元，每平方呎发展成本约5,960元。
以发展商日前公布的首张价单显示，即使部分定价比去年3月低约35%，例如1座2楼A室单位售价为1,880.2万元，减至1,227.6万元，但仍有不少「水位」。
首批单位涉及约156伙，价单定价介乎423.9万至1,770.5万元，实用呎价则介乎7,583至1.24万元，比每平方呎发展成本5,960元，高出约27%至1.08倍。
事实上，现时市场上不少出售的新盘，均属发展商早年购入或完成补地价的项目，地价及建筑成本均较现时为低，而且亦不受10%「发水」上限规管，发展成本可以透过大幅「发水」而降低，故即使楼盘以低于现时市价发售，其利润仍然相当可观。
追赶售楼目标 套现压力大
新地旗下的元朗尔峦大幅减价散货，背后关键在追赶售楼目标。
另一大型发展商长实同样在售楼套现压力，在两大发展商夹击下，新盘定价得要极具竞争力。
新地长实 去年未达标
新地减价重推尔峦，散货心态相当明显。集团今年度本港住宅售楼目标为190亿元，但去年销售天玺、珑门及Imperial KENNEDY三盘，只套现约100亿元（未扣除珑门给予港铁的分红），仅及目标约半数，故马年得要急起直追，瞧着售楼目标进发。
而另一大型发展商长实，售楼套现压力亦不轻。但集团过去半年只售两个单幢式项目，包括荃湾升柏山套现逾20亿元，另北角DIVA套现约5.1亿元，两项目仅套现约25.1亿元。故长实亦会把握机会，伺机散货。
长实3231伙 可实时推
而长实马年有达5,000伙排队出笼，当中除荃湾环宇海湾（1,717伙）仍待批售楼纸外，其余5盘，包括已批出售楼纸的将军澳日出康城致蓝天（1,648伙）、大埔岚山1期（1,071伙）及长沙湾医局街、桂林街市建局合作项目（402伙）已可实时推出，连同待售的升柏山（逾40伙）及DIVA（约70伙），共3,231伙，已可实时推出，集团要散货追赶业绩，开盘定价亦得要「吸引」。
当然，除卖楼目标外，发展商定价策略，仍要视乎项目的楼花期长短，以现时用家市场而言，长楼花期项目的吸引力自然骤降，故发展商要推长楼花项目，定价亦自然受压。
「面粉」「面包」 要平衡配合
此外，发展商的投地目标，亦会阻碍售楼套现速度，个别采取货如轮转策略的发展商，要卖出一定数量「面包」（卖楼）后，套现以买入「面粉」，而买「面粉」的目标数量，亦要卖「面包」速度配合，变相影响卖「面包」的定价。
辣招下 投资者已近绝迹
除上述种种外，说到底，在政府推出多项辣招下，市场上投资者已近绝迹，在用家市场下，发展商要出货，新盘定价得要极具竞争力，否则难以吸引买家入市。
