购买香港新楼盘「先住后付」买家有何风险

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香港楼市及经济有下行迹象,一手空置税逼近下,近期多个现楼新盘推出「先住后付」的付款方法,对用家及换楼客而言,可押后新楼供款时间,减轻两边供款的压力,惟同时会增加估价变动的成交风险。

楼市交投动力转慢,近期发展商一方面就新盘推出不同的优惠折扣及按揭计划,吸引买家入市,加上一手空置税临近,对于一些已届现楼的新盘,也要加快销售余货,包括新设「先住后付」的方法,部分的成交期长达3年、甚至5年不等。

该方法为用家,特别是换楼客,主要可带来两大好处。该类计划一般只需交付少量首期,以及缴交占用费(暂住费)便可取匙入住,带来「偷时间」的效果,让买家有时间储钱或套现首期买新楼,也可以「零租金」入住,减轻需要两边供款的压力。

不过与此同时,选择先住后付的买家,应注意占用费的条款及税项安排,现时同类计划,部分发展商在占用费上已包含差饷、地租和管理费,有些却不包括,也有些需要付清楼价总数才可获得指定回赠优惠等。若涉及换楼,买家采用计划可就新楼延迟付款,但理论上须先缴付15%新住宅印花税,并于1年内售出旧有物业,才可以「一换一」的手法申请退税。

另外,先住后付的成交期有长有短,如买家选用较长的成交期,换句话,也会延后向银行申请按揭上会,由于银行承造新楼按揭时,会以物业成交时的现值作估价,倘若数年后市况向下,物业较易出现「估价不足」,当银行未能借足,买家有机会要临时「抬钱」上会,或被迫挞订。