香港楼市每周周报(2016年4月19日-2016年4月25日)

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香港一手市场

市场成交气氛理想,九龙区豪宅「天铸」月内售出逾八成单位,发展商改以惜售策略部署余下单位。周内则有不少新盘加价重推,反映发展商看好后市发展。

本周香港推售项目

项目 地区 发展商 推售量 成交量
殷然 港岛 西半山 太古 40 40
云门 九龙 九龙塘 华懋 7 0
海天晋 九龙 将军澳 新鸿基 52 39
天铸二期 九龙 何文田 新鸿基 52 45
浪澄湾 九龙 大角咀 恒隆 66 66
世宙 新界 元朗 长实 2 11
映御 新界 元朗 新鸿基 30 26
玖珑山 新界 沙田 嘉里 2 3
朗屏8号 新界 元朗 嘉华 15 25
迎海系列 新界 马鞍山 恒基 19 6
升荟 新界 东涌 南丰 5 0
名铸 九龙 尖沙咀 新世界 1 1

即将推售项目

推售日期 项目 地区 发展商 推售量 备注
4月27日 殷然 港岛 西半山 太古 40 581至1007尺,1508至3247万元,尺价24686至36248元
待定 瑧璈 港岛 西营盘 新世界 待定 开放式至2房户,297至523尺,定价606万至1182万元,折实呎价18282元,最高折扣介乎15.7至19.5。

香港一手新盘讯息

西半山「殷然」第3度加推40伙,个别单位较上一批加价5%,当中包括首度推出的17个A室单边单位,属逾千呎2房户,另有高层标准户。该批面积581至1007平方呎,价单定价1508万至3247万元,价单呎价24686至36248元。由于首两轮推售均即日沽清,因此第3批单位定价再有加幅。新推出的11楼D室(面积922平方呎)定价2365万元,对比上周四推出的高层D室,定价2276万元,加幅约半成。
马鞍山「迎海」系列调升未售单位定价,19个单位较1至2年前加价1%至33%。其中20座31楼D室(499平方呎),价单定价由584.9万元加至777.9万元,较2014初有33%加幅。另外,发展商将最高折扣由15.4%削减至9%,因此最新折实价为707.9万元,较2年前折实价494.8万元加价43%。
何文田「天铸二期」推出近一个月已累售210伙,占总伙数近八成,套现额高逾90亿,平均单位成交价达4000万。最高呎价成交为1座19楼B室,以9466.3万成交,呎价51927元。而最高总价成交则为2座22及23楼B室复式大户,成交价达1.216亿。发展商表示,未来将为现楼进行装修及美化工程,因此决定「暂停销售」,并于短期内更新销售安排,剩下单位有望于年内以现楼方式发售。
大角咀「浪澄湾」近期第二批66个单位截接1538张票,超额22倍,即日全部售出。该批平均呎价约1.5万元,套现6.51亿元,连同早前售出的36伙,两批单位套现9.9亿元。市场消息指,定价逾1200万元的第8座顶楼连天台单位,获买家大手入票16张大包围成功买入。
元朗「尔峦」获一组买家连购3幢大屋,分别为艾维奥大道1、3及5号,成交价共1.07亿元,面积合共6578方呎,呎价16382元。
西营盘「瑧璈」首度开放示范单位予公众参观,首日录得逾1600人次到场,发展商见市场反应良好,即晚加开20伙价单,折实平均呎价18282元,较首批单位高出近2%,市场消息指首日截收逾150票。20伙加推单位包括开放式至2房户,面积由297至523方呎,定价606万元至1182万元,折扣乎百分之15.7%至19.5%。

香港二手市场

本周香港中原城市领先指数(CCL)报127.96,按周下跌0.3%。中原城市大型屋苑领先指数(CCL Mass)则报128.52,按周下跌0.36%。
据香港中原统计,10大屋苑周末预约睇楼量录563个,按周上升5.6%。市场人士指出,4月份受新盘带动下,二手入市信心增加,睇楼气氛明显较早前活跃,不少用家趁低吸纳,惟市场上之平盘已陆续被消化,加上新盘以贴市价钱推出,选择亦多,持续抢去二手市场焦点及客源,预期短期内二手交投会略为回落。
二手成交案例

东半山乐活道20号乐景园中层A室,面积2583方呎,原叫价约8500万元,终以约7300多万元沽出,呎价约28400多元水平。原业主持货约13年,账面获利5500多万元,大幅升值约3倍。
薄扶林贝沙湾5期双号屋以1.1亿元成交,面积3610方呎,呎价约30471元,登记买家海外注册公司,料连BSD及DSD双辣税款,达2500多万元。原业主持货约4年,损失5644万元,约34%。
北角宝马山花园1座高层C室,面积842方呎,3房间隔,原业主于三月放售时,开价1530万元,获外区换楼客垂青,经议价后减价120万元,以1410万元获承接,呎价约16746元,属市价水平。原业主持货逾8年获利672万元,升值约九成一。
印花税成交案例

楼盘名称 单位 实用面积(尺)  楼价(港币) 印花税
一手市场
名铸 62楼D室 1724 7430万 631.6万DSD
二手市场
希尔顿中心 C座极低层3室 427 400万 20万SSD

注:(BSD为买家印花税,DSD为双倍印花税,SSD为额外印花税)

香港发展商动向

市建局推出大角嘴杉树街及橡树街之「蚊型」商住项目招标,并邀请29家已入意向书财团入标竞投,包括长实、新地及新世界外,亦有中资及一批中小发展商等。项目地盘面积约8256方呎,可提供逾61000呎住宅楼面,提供约115个住宅单位,以及连商业楼面设计,合共楼面面积约69675方呎。综合市场人士估计,每呎楼面估值约4000至4500元,估值逾2.7亿元,卖楼收益分红比例最高达五成。
市传渣甸山白建时道双号屋,近期获中资财团出价逾6.5亿元洽购至尾声,实用呎价高达11.8万元,料创渣甸山区内新高纪录。该地皮面积约10000方呎,现建有一座两层独立屋,面积5465方呎,业主多月前推出市场低调放售,意向价7.5亿元。资料显示,上址可以地积比率0.6倍重建,涉约6000方呎。
其它香港楼市资讯

据中原研究显示,今年首季港岛山顶及南区录得多宗洋房创新高成交,第1季山顶及南区二手共录得16宗大额买卖,按季上升七成七,当中,分层单位占12宗,洋房占2宗,而屋地占2宗,合计成交共涉资约33亿元,成交金额上升2倍。大额豪宅市况气氛持续,首季一贯为季节性淡季,山顶南区于二月全月仅录得3宗二手成交,但成交量在三月有所回升,全月录得8宗二手成交,反映第一阶段调整期接近完成。
另外,政府公布今年港岛区暂有3幅住宅用地供应,其中赤柱黄麻角道地皮率先以约28亿元批出,2016及2017年洋房供应将会增加,主要分布山顶,浅水湾、赤柱及大潭区,其中以多幢式项目为主,占总发展项目约七成三。