购买香港房产按揭须知

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在香港置业,许多买家会选择以按揭贷款方式付款,一方面可以协助资金不足的买家上车,另一方面则可在资金流动性上赋予买家更多选择。香港的按揭贷款服务一般由两类组织提供,分别是各大正规银行,及各类财务借贷公司。正规银行受香港政府旗下「香港金融管理局」管辖,而财务借贷公司则不在其管辖范围。一般情况下,正规银行的借贷程序比较规范,审批相对严格,而其利率亦较低;财务借贷公司则在审批程序上相对宽松,但利率亦较高。
以下部分主要为正规银行的按揭审批要点,部分亦适用于财务借贷公司,所有信息应以银行或财务借贷公司方作准。

物业估值

在申请按揭程序中,银行会先替物业进行估价,并与物业成交价比较,取较低者计算可造按揭金额。

「成交价」与「评估价」不同之情况较有机会发生在二手楼盘,买家应加倍注意。

例如客户以500万购买一个物业,在申请6成按揭时,物业估值是480万,那么银行亦只会以较低者即480万计算可造按揭金额,即客户最高可借取约288万之按揭贷款。

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因此,买家在签订买卖合约前,应先让银行进行估价,避免物业的购买价格,和银行估价出现差异,最终未能借得足够款项,导致交易失败。


按揭成数(物业估值相关规定)

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上表根据2015年2月27日推出之楼按措施修订,并为「自住用途」住宅物业

「非自住物业」之按揭成数不可超过5成。银行会要求借款人就按揭物业是否作自住用途作出声明,但如物业供直系亲属居住或空壳公司由大股东或其直系亲属居住,都可视作自住物业。

所有以公司名义持有的物业,按揭成数不可超过5成。

非住宅物业如写字楼、商铺、工贸楼宇或独立车位之按揭成数不可超过4成。


按揭成数(申请人相关规定)

主要收入非来自香港之按揭申请人
若按揭贷款申请人的主要收入非来自香港,申请第一套房按揭成数需按照所适用的标准下调至少1成;若借款人申请按揭时已拥有一个或以上未完全偿还的按揭物业(第二套房),按揭成数需按照所适用的标准下调至少2成。

若申请人能证明他们与香港有紧密联系(例如申请人被本港雇主派驻外地工作,并有雇主提供的文件证明,或申请人的直系亲属(即配偶、父母及子女)在香港定居,按揭成数上限或不受影响,但以银行作最终决定。

以资产水平计算之按揭申请人
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按揭供款年期

原则上,所有新造按揭贷款年期上限为30年,但要留意下述要点。
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一般情况下,供款年期仍不可超于30年,以银行确定为准。


供款占入息比率及压力测试

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压力测试:供款占入息比率将假设利率回升3厘或以上计算


提前还款手续费「罚息」

银行一般会在贷款合约内纳入条款,借款人如在某段年期内(最常为首年至首三年)全部清还或部份清还按揭贷款,银行会向借款人收取特定手续费。

最常见的罚息率是首年征收贷款额之3%,第二年征收贷款额之2%,第三年征收贷款额之1%。部份银行或会推出较短罚息期的按揭优惠计划,甚或豁免罚息期,客户宜向银行清楚了解有关按揭条款。