3新盘续出笼 追赶卖楼目标

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长实荃湾升柏山首批采取低价策略,除截击元朗溱柏抢购买力,另一关键是追赶卖楼目标,按计划集团下半年仍有3大新盘排队出笼,涉逾4,700伙之多,故透过低市价推盘,「快刀斩乱麻」沽货套现。

长实早前扬言今年本港300亿元的卖楼目标维持不变,但受数月前的「新盘真空期」影响,今年以来在港仅有位于长沙湾的一号‧西九龙,以及其他小量余货推售,估计套现仅约30余亿元,仅占全年卖楼目标约1成。

此外,该集团年底前尚有3个大型新盘待售,长实执行董事赵国雄昨透露,3项目包括:大埔凤园项目(即岚山)、将军澳日出康城3期及荃湾环宇,共有4,715伙,虽然全部未获批售楼纸,但估计岚山最有可能成为下一个推售的项目。

卖楼目标余额之多,加上存货量大,换言之,今年余下时间若要追回270亿元的差距,3个大型楼盘就是最佳筹码,奈何9月将至,余下追赶业绩的时间不多,集团销售团队又要兼顾内地售楼业务,例如即将开售的上海嘉定项目等,推盘策略就要「快刀斩乱麻」,以低价钱抢客。

今次荃湾盘升柏山的首批单位折实平均呎价8,792元,不但较同区二手价低5%至6%,也仅比元朗溱柏首批单位折实呎价高出约5%,要与溱柏对撼。

由于两盘几乎在同期推售,市场上的买家绝对会将之直接比较,而买家首先比较的定必是价钱及位置,谁胜谁负,实在言之尚早;唯一可以肯定的是,长实要达到300亿元目标,就要好好利用手上可推的楼盘,把握时间,这种低价推盘的策略,将是有效打动买家心弦的妙法之一。

前身属于工厦的升柏山,长实在05年以每平方呎楼面地价1,000元购入,连同补地价及建筑成本等,预计每呎发展成本不足5,000元,账面获利高达7成,造就发展商有本钱以低于同区二手价抢滩。

位于荃湾国瑞路的升柏山,前身属于汽巴精化自用的厂房,受惠于政府将区内工厦改划成「住宅(戊类)」用途,自用的业主趁机将物业低调放售,最终由长实成功在05年以2.5亿元购入,当时楼市仍然未全面复苏,物业楼面地价仅1,000元。

在成功收购物业后,发展商开始筹谋重建发展,并在2010年趁何文田前山谷道邨豪宅地王拍卖前完成补地价,金额约5.79亿元,平均楼面地价约2,226元,较区内同属工厦重建而成的缙庭山更低15%。

补地价连收购物业的成本,升柏山总地价亦不过8.29亿元,楼面地价只有3,226元,有测量师认为,项目属于较早前已经动工的项目,预计建筑成本较低,加上项目属以旧例批则,不受发水上限1成影响,粗略估算总发展成本不会高于每平方呎5,000元。

因此,项目即使以现时实用面积每平方呎8,800元开售,发展商账面获利仍然达76%,毛利率达到逾4成水平,较一般住宅发展项目为高。